Per i lavori condominiali svolti non a regola d’arte non risponde il condominio, bensì l’amministratore-direttore dei lavori che non ha convocato la ditta per correggere i vizi

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12098 del 15 giugno 2016, ha espresso un importante principio in merito alla responsabilità dell’amministratore in caso di appalto dei lavori condominiali.

Secondo il tribunale capitolino, infatti, non è il condominio ma “l’amministratore, in qualità di soggetto incaricato della direzione dei lavori per conto del committente, a rispondere della cattiva esecuzione dei lavori appaltati. È infatti proprio l’amministratore che, stante l’esecuzione dei lavori non a regola d’arte, deve convocare la ditta e pretendere l’eliminazione dei vizi”.

Nel caso di specie, il proprietario di un appartamento conveniva in giudizio il proprio condominio poiché  nel 2006 erano stati eseguiti lavori di manutenzione straordinaria della facciata e dei frontalini dei balconi dell’edificio condominiale, in seguito ai quali, nel balcone dell’istante, si erano manifestati distacchi di intonaco a suo dire attribuibili alla cattiva esecuzione dei suddetti lavori condominiali.

Pertanto, a seguito di un accertamento tecnico preventivo che constatava che la causa dei danni era addebitabile alla errata esecuzione dei lavori di appalto, l’attore chiedeva al giudice adito il rimborso delle spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo e il risarcimento del danno.

In tema di appalto, l’appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera, tuttavia è configurabile una corresponsabilità del committente (in questo caso, l’amministratore) per aver affidato l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea o quando l’appaltatore. in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente (c.d. nudus minister) attuandone specifiche direttive.

Secondo il Tribunale romano, da una parte, deve ritenersi responsabile dei danni seguiti alla mancata esecuzione a regola d’arte dei lavori condominiali da un lato la ditta esecutrice degli stessi, in forza degli obblighi nascenti dal contratto di appalto; dall’altro, però, anche l’amministratore, per il mancato controllo in ordine alla corretta esecuzione dei lavori appaltati.

Pertanto, non era il condominio a dover essere citato in giudizio e, di conseguenza, il Tribunale di Roma ha rigettato le istanze del condomino danneggiato.