Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione fanno il punto circa la responsabilità e la modalità di ripartizione delle spese in tema di danni e manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo

Già nel 1997 le Sezioni Unite avevano individuato una responsabilità sia in capo al proprietario del lastrico solare ad uso esclusivo, sia al condominio, nel caso in cui tale lastrico fungesse anche da parziale copertura dell’edificio ed i danni lamentati fossero derivati da carenza di manutenzione di tale parte comune.

Più precisamente, le Sezioni Unite ritennero allora che “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.“.

Vi è da dire, però, che successivamente la giurisprudenza si è discostata da tale orientamento e, quindi, poiché il contrasto è andato avanti per circa 20 anni, la Seconda Sezione Civile della Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite.

È così che le Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449/2016, hanno elaborato un nuovo indirizzo, frutto di un “compromesso” fra i due precedenti.

In particolare, premesso che tale nuovo principio non troverà applicazione quando il danno sia attribuibile in via esclusiva al proprietario del lastrico in uso esclusivo, hanno confermato l’applicabilità al proprietario dell’art 2051 c.c. (“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalla cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”) e hanno dichiarato la responsabilità concorrente del condominio nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, c. c., o nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, c. c.. Le spese saranno poi ripartire in base all’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del proprietario, due terzi a carico del condominio).

Le Sezioni Unite hanno infine affermato l’applicazione dell’art. 2055 c. c., di conseguenza il danneggiato può agire nei confronti del singolo condomino (nei limiti della quota di sua competenza) invece che contro tutti i debitori/condomini pro quota.